新たな部屋を選ぶ時、何を見たらいいのかよくわからないという人も多いのではないでしょうか。

「住めば都」といえども、同額の家賃を払うなら良い所の方がいいですよね。

今回は、部屋探しを失敗しないための一人暮らしの部屋を探すときの25個の注意点をご紹介します。

一人暮らしを成功させるためのポイントは?

とくに一人暮らしの場合は自分が見落としてしまうとそれっきりですから、考慮しなければならないことがたくさんあります。

3月あたりは引っ越し費用が高いこともあり、とりあえずウィークリーやマンスリーマンションで過ごしながら新生活がある程度落ち着いたゴールデンウィークでの引っ越しを検討する人も多いです。

素敵な部屋を選ぶために、注意点をチェックしていきましょう。

失敗しないための注意点は25個!

それでは早速失敗しないための注意点をご紹介していきます。

25個あり、それぞれ詳細を記載しますので参考にしてみましょう。

100点のお部屋を探そうとしない

新生活を始めようかな、という人の大半は100点の部屋なんて選べません。

広くて風呂トイレ別でフローリングでベランダも広くて日当たりもよく、主要駅へのアクセスも良好で駅徒歩も5分以内、それでも静かで…なんて、いくら金額を出せば叶うのかわかったものじゃありません。

ちなみに、東京都内で住みたいランキングでいつも上位にいる吉祥寺の家賃相場はワンルームで7.28万円(ホームズ調べ)、専有面積20㎡(6畳)で8万円前後です。

専有地面積とは何か、ということについては後述します。

家賃の話に戻しますが、面積が少し増えればさらに家賃は上がります。

大卒の初任給の平均が20万円以下なので到底払える金額ではありません。

東京以外でも都市であれば家賃相場は高く、理想を追い求めている内に家賃が安くて良い条件の街の物件はどんどん埋まっていきます。

100点の部屋を目指すのではなく、最低限の条件だけ決めて物件を探しましょう。

駅は一駅と絞らない


憧れの駅、住みたい駅があっても、それは人生の中で一度は住んでみたいということにして、とりあえず常にアクセスする駅から何分で行ければいいかを決めて周辺の駅で検索することをおすすめします。

また、一駅に絞ると検索漏れが生じます。

住むかどうかは別として、世の中には非常に近い違う駅というのがあります。

東京の日比谷線銀座駅と日比谷駅は同じ路線なのに出入り口がほぼ隣です。

日本で一番近い距離にあるのは高知県土佐電鉄道後免線の一条駅と清和学園前駅の区間84mだといいます。

このように、徒歩数分で数駅利用可の物件でも、検索用のタグ付が最寄の1駅しかなされていなかった場合、銀座駅に住みたい人が銀座駅だけで検索すると日比谷駅の物件が検索漏れするということが十分にあり得ます。

そのため、目的の駅への何分でアクセスできるかを設定し、周辺検索ないし路線検索すると理想的な物件が見つかりやすくなります。

専有面積で見る

不動産の世界には面積について色々と名称があります。

賃貸の場合に覚えるべきは専有面積です。

専有面積は分譲マンションなどの区分所有建物(部屋の1つを買うようなもの)において、個人が所有物として扱える面積のことです。

難しい言い方をしましたが、物件選びに際してはバルコニーや玄関ポーチが含まれない面積と考えれば概ね問題ありません。

バルコニーや玄関ポーチは普段使用するのはその部屋の居住者であっても、緊急時は避難経路として使われることが前提のため共有部分になり、専有面積には含まれないことになっています。

専有面積に含まれるのは、部屋の面積、風呂、トイレ、キッチン、押入れ、クローゼット、室内置き洗濯機置き場の面積です。

ただし、専有面積の計算方法には内法と壁心の2通りがあって、内法(うちのり)面積は単純に壁の内側にある空間の面積ですが、壁心面積は壁の厚みの中心からの面積になるので、壁心の方が内法よりも広く記載されます。

分譲マンションの広告は重荷壁心面積が採用されているのですが、住宅ローンの控除条件にある「50㎡以上」は内法面積を指すので、壁心で50㎡を超えていても内法で下回るということがあります。

賃貸ならそれほろ考えなくていいですが、購入の場合は計算方法の違いには要注意です。

また、専有面積はとても広くても生活動線がめちゃくちゃで、家具を配置すると自然と部屋が狭くなる、クローゼットがやたら広い、トイレに無駄なスペースがありすぎる、風呂の内壁がやたらと分厚い、洗濯機置き場が邪魔な位置、などという間取りもあります。

たとえば、同じ25㎡の部屋でも、1つは洋室7.6畳に風呂トイレ別、キッチン、クローゼットがある部屋、もう1つは洋室6.5畳で他の条件は一緒、という場合があります。

これは、前者のキッチンスペースが無駄のない1.2畳であり後者は廊下兼用のデットスペースを含む2畳がキッチンにあてられているなどの違いによって生じます。

検索の時は専有面積の広い順などで表示した後、間取り図を見て居住空間として取れるのが何畳あるのかはチェックしておいた方がいいです。

おとり物件に注意する


今は規制も厳しくなってきているとはいえ、未だに「おとり物件」が横行しています。

おとり物件とは、客を呼び込むための物件であるという意味です。

好条件の物件ですが実際には既に埋まって、それ目当てで連絡をくれる客を釣り上げるためのものです。

最悪の場合、存在すらしない部屋であることすらあります。

これにだまされていざ不動産屋に行ってみると「いやぁ~今朝方契約が決まってしまいまして!申し訳ないのですが条件の近い物件を紹介しますよ!」なんて言われます。

もしそんなことを言われたら怪しい不動産屋なので即帰りましょう。

もし本当に今朝方決まったのだとしても、その物件目当てでの来店がわかっているわけで、連絡を入れるのが当たり前ですから、それを怠るような会社に住む場所を任せることなんてできません。

基本的な見分け方は、条件が良すぎるかどうか、仲介先物ではないか、詳細な情報が全くないかどうか、という点です。

それぞれ説明します。

良すぎる条件というのは、周辺の家賃相場から大きく外れているものです。

築浅、駅徒歩10分以内、フローリング、ベランダあり、風呂トイレ別、エアコンつき、インターネット設備あり、日当たり良好、角部屋、2階以上、広い部屋などの誰もが住みたくなる条件で、同条件の周辺家賃相場と比べて2万円以上も安い、などという場合です。

ただし、築浅ではなく築40年以上の木造で内装のみフルリフォーム済などといった場合には、築40年木造というだけで大幅に安くなっていたりします。

その分隙間風だったり夏は暑くて冬は寒い、台風で揺れを感じるなど色々大変なことはあります。

仲介先物というのは、不動産屋と大家さんの関係がわかる言葉です。

物件の掲載元につく名称には、貸主(大家)、大家が一任している会社を意味する代理、大家が物件掲載を依頼した仲介元付、仲介元付から掲載の許可をされた仲介先物などがあります。

この中で大家から直接の許諾を得ていないのが仲介元付で、大家の名前を立てなくていいのでおとり物件でよく使われます。

また、詳細な情報が無いというのは見るからに怪しいです。

内覧の写真が無い、または別の物件の写真と同じ、あるいはその組み合わせである、住所がない、建物名がない、どんなに検索してもその1社しか取り扱っていない、などです。

大家が存在するちゃんとした物件なら早く居住者をみつけたいので、複数の不動産会社に掲載を依頼します。

1社ということはまずありません。

さて、これらの見分け方をもってしてもなお気になる、という人は不動産会社に連絡を入れるときに「現地集合」で依頼してください。

現地集合を拒否された場合は来店させて他物件を紹介される恐れがあります。

あるいは、不動産関係の知り合いがいるなら、不動産業専門のデータベースというのがあるので、頼めばおとり物件かどうかは即座にわかります。

「定期借家」に注意

一軒家や部屋数の多いマンションの貸し出しなどでよくあるケースです。

家主が一定期間家を離れるため、その期間だけ貸し出すような物件です。

早いものでは1ヶ月しか借りられないものもあります。

その分、かなり好条件な物件を大幅に安く借りられるので、セレブ気分でレベルの高いマンションに住んだり、広々とした一軒家を満喫できたりします。

定期借家は基本的に、契約時に退去の期限を提示され、更新できないようになっています。

とはいえ、家主の出張が長引くことが決まってまだ帰れないので住み続けても良い、など双方の合意があれば延長できます。

ただし、借りている側の事由は関係なく家主の意志によるため契約時の期間が満了し家主が延長不可といえば退去しないといけません。

これを利用してシェアハウスでも定期借家が条件となっていることが多くあります。

シェアハウスは共有部分が多いので、横暴な人がキッチンを占拠したり、他の部屋の住民に多大なる迷惑をかけて引っ越しせざるを得ない状況に追い詰めるなど、我が城とされてはたまったものじゃないので、半年などの定期借家にしておけば、他の住民のために期間満了として害のある人間を排除することができるからです。

もちろんちゃんとした人なら合意の元で延長できます。

定期借家は基本的に豪華な部屋に安く住めることがメリットで、いざ期間満了時に引っ越しが難しい理由があっても出ていかなければならないことがデメリットです。

また、サイト掲載には定期借家と書いていないのに来店時に説明される場合はそもそも「おとり物件」である恐れがあります。

内見は絶対に行う事

地方からの上京などで内見が難しい場合でも、なんとか都合をつけて内見には行った方が良いです。

上京の交通費を渋るといざ住み出してからストレスが溜まったり、とんでもない出費をしなければならないことがあり、むしろ損になることが多いからです。

内見せずに後悔しそうなことを列挙します。

・電波が悪くて別途wi-fi契約しなければ携帯が使えなかった
・駐車場が停めづらくて他で駐車場を契約しなければならなかった
・電源やテレビのケーブル差し込み位置がひどい間取りで家電を一新せざるを得なかった
・電気のアンペア数が低すぎて家電を一新せざるを得なかった
・隣人がヤバイ人だった(ゴミ溜め、騒音がひどいなど)
・写真と比べて部屋が古かった
・日光が全然あたらない
・水圧が低すぎてシャワーでストレスがたまる
・二人暮らしを検討しているのにキッチンでお湯をつかうと風呂場でお湯が出ない
・夜になると外灯やネオンが明るすぎる
・下の階に飲食店があって油の臭いがキツイ
・Gが廊下などの共有部を闊歩している
・内装リフォーム済だけど配管がズタボロで下水臭がする
・なんか湿気がすごい
・換気扇が全然吸わない
・窓の採寸をしていなかったからカーテンを買い替える必要があった
・クローゼットと思いきや中の構造は押入れだったから予定の物が入らない
などなど、たくさんあります。

新しく家電や家具を購入するためにも採寸がてら内見しましょう。

すぐに内見しないとダメ

サイトで物件を見て不動産会社に連絡、内見を1週間後にした場合、その物件を仮押さえしているわけではないので、その間に契約が決まってしまうことがあります。

とくに内見してみたいと思うほど良い物件なわけですからライバルがひしめいています。

見たら即日、遅くても次の日には出かけるくらいの勢いが必要です。

また、内見して「ここにしようかな」と言っただけでは同じく仮押さえではありません。

「契約決めます。契約日はいつになりますか。」と言わない限り不動産屋も手配できないからです。

契約を決めることを伝えれば家主に連絡して書類を整えてくれるので、後日契約のハンコを押せばOKです。

マンスリーマンションは除外する

物件検索をしているとマンスリーマンションが候補に出てきますが、マンスリーマンションはあくまで一時的に住む家であり、出張などで使うものです。

家具家電付が多いですがその分普通の部屋より1日単価が高いですし、すぐ引っ越すことが想定なので定期的に引っ越しの音が響きます。

入居審査も無いことが多く、それ目当ての怪しい住民が多かったりもします。

契約期間中は解約したくても違約金が高いので次の物件探しも困難になる恐れがあるので、長く住む予定の物件探しなら検索からは除外しましょう。

ワンルームと1Kの違いは仕切りの有無

ワンルーム(1R)はキッチンと部屋が一続き、1Kはキッチンと部屋の間にドアがある部屋を指します。

また、間取り図では1Kなら居室だけの広さで「洋6(畳)」と記載されキッチンは別途1~2畳くらいありますが、ワンルームはキッチンまで含めた広さなので同じような記載に見えても広さは全然違います。

広さが一緒ならあとは好みです。

ワンルームならエアコンをつければキッチンまで温度管理ができる一方、油ものや焼き魚、肉料理が好きな人だと居室まで臭いがしみつくなど、一長一短あります。

ユニットバス=風呂トイレが一緒という事はない

間取り上UBと記載されるユニットバスは風呂トイレが一緒になっているものが多いので勘違いしている人が多いですが、そうではなく、工場などで予め風呂全体を成形したものを搬入して組み立てた造り全般のことを指します。

要するに、トイレや洗面台がついていなくても、壁、天井、床、浴槽などをまず作ってから組み立てていたらユニットバスです。

これは1964年の東京オリンピック開催に間に合わせるため急ピッチで建設が進んでいたホテルニューオータニが、いちいち風呂場を各部屋ごと作っていたのでは間に合わないので、工場で量産して組み込むという方式をとったことにありました。

また、搬入できるユニットなわけですから建物全体も軽量化できる作りが可能となったわけです。

独立洗面台は必ず必要にはならない

一人暮らしだと正直な話、いらないです。

今まで家族と暮らしていたなら、一人が風呂に入っている間に洗面台で歯磨きしたり、自室やリビングでドライヤーをするとうるさいと言われるから洗面台に行っていたかもしれませんが、一人暮らしはとっても自由です。

風呂場で歯磨きできるし、キッチンで歯磨きしたっていいし、ドライヤーをどこでしたっていいのですから。

メイクだって鏡があればできますよね。

むしろ、独立洗面台があると、水回りは念入りに掃除しないとカビますから手間をかけるところが増えて面倒くさいです。

しかも、独立洗面台があると専有面積に含まれるため自由に使える部屋は狭くなるのに家賃は少し高くなります。

アパートの方が優れている時もある

マンションにこだわる人も多いですが、アパートの方が優れていることもあります。

そもそも英語ではマンションというと豪邸、アパートメントが日本のマンションといったニュアンスです。

そのため、アパートやマンションという名前について何か特定の規定や基準があるわけではありません。

一般的に「これはアパートっぽいな」というのがアパートと呼ばれているだけです。

ではその「アパートっぽいな」に該当するのがどんな建物かというと、鉄骨鉄筋コンクリート造ではなく木造か軽量鉄骨で造で2階建て以下のものです。

しかしこの基準も検索サイトによって異なっています。

さて、アパートが優れる場合については下記のようなものがあります。

・建築費が安いので家賃も安いことが多い
・木造は通気性が良いので湿気を溜めづらい
・日本家屋が木造なことからも季節や気候に適している
・建築費が安い分高値の土地でも家主が経営しやすいことから便利な立地が多い
・建築技術やデザイン性の向上によってアパートでも快適かつおしゃれなものが増えた
これらの利点から、マンションだけに絞らずアパートも候補に入れた方が良い物件に出会える確率が上がります。

日当たりは方角だけで判断しない事

朝日が差し込み日中は明るいとされる東南向きの部屋ですが、方角だけで本当に明るいのかはわかりません。

窓のすぐ向かいに大きな建物や木があれば日光は遮られます。

あるいは、人通りの多い道路に面していて、カーテンを閉め切っていなければとてもじゃないが暮らせない、ということもあります。

しっかり内見に行き、向かいに何があるかを確認しましょう。

ロフトはデメリットが多い

まず真っ先に言えることは「どうせ使わなくなる」ということです。

押入れ扱いになることが大半。

何故なのでしょうか。

デメリットを見ればその理由がわかるはずです。

・エアコンを使う場合、冬は暖気が上に行くので暑く、冷気は下に行くので夏も暑い
・ロフトの分天井が高いことが多いので下のフロアにいても冷暖房が効きづらい
・疲れて帰ってきて階段を昇る気にはならない
・ロフトにあがると直立できる高さではないから窮屈で何をするにも圧迫感がある
・頭をぶつける
秘密基地みたいで良いなという子供心と上記の大人心のどちらが勝つだろうか、というお話です。

オートロックの防犯性は低い

オートロックは防犯性を意識する人が真っ先に選びそうなものですが、実はもはや防犯性に関して大して影響がありません。

防犯性が高かったのはもう何年も前の話です。

今はとっくに攻略されています。

まず誰かが開けた時に入ってこれます。

とくに都会では隣の人がどんな人かすら知らないことも多いので、住民のフリをされたら通してしまうでしょう。

また、集合キー式のオートロックはどの部屋の鍵でも開くように鍵穴がつくられているので、鍵のパターンが一致すれば開きます。

ピッキングも容易です。

暗証番号タイプは、どこかの住民がうっかりどこかで友達や恋人に話したりメモを渡したりすれば漏れない可能性は0ではありません。

あるいはボタンを押すところを見られていれば即バレします。

悪質なセールスなどでは、チラシをロックされた自動ドアの下から差し込んで動かし、内側のセンサーを誤作動させてドアを開けて問題になったこともありました。

さらに言えば、エントランスだけ厳重で、管理人などが出入りする裏口や建物裏側に簡単によじ登れる木々などがあって非常階段に侵入できるなど、エントランス以外のセキュリティがガバガバということもあります。

お部屋は広い方がいいというのは嘘

一人暮らしなら部屋は広い方が大変です。

よほどお金に余裕があるならいいのですが、まず広い分だけ冷暖房が効くまでにお金が結構かかります。

使わないスペースも多いのに家賃は高いし、掃除も気合いが必要です。

掃除機やクイックルワイパーひとつとってもお金がかかることを意識しだすと部屋が広いだけでかかるコストが見えてくるでしょう。

駅近は意外とデメリットが多い

「駅徒歩5分の好立地」なんて言いますが、実はデメリットがたくさんあります。

まず駅前はうるさいです。

電車や踏切の音も聞こえますし、人通りも常にあるので会話や運搬の音が響きます。

駅前は飲食店もあることが大半なのでGの発生率もなかなかのものです。

あるいは開店の早い店のシャッター音や稼働音に悩まされることもあります。

終電間際の酔っ払いの唸りや聞くに堪えない例の音が聞こえることもあるので、音やGが全然気にならない人でないとキツイです。

また、人通りも多いことから洗濯物を外に干すと見られてしまうことに耐えられない人も多いです。

大通り沿いは車の騒音がうるさい

そのままの意味です。

大通り沿いは車の騒音がうるさく、電車と違って終電もないので夜中でもずっとうるさいです。

また、建物の構造によっては大型トラックが行き交うたびに揺れますし、排気ガスによって洗濯物が全部黒くなったりします。

ためしに大通り沿いの建物の壁を見てみましょう。

黒ずんでいることが大半です。

飲食店がある建物は虫や臭いが心配

飲食店がどんなに綺麗にしていても、飲食店の無い建物と比べるとコバエやGが寄ってくることは間違いありません。

コンビニなども同じです。

とくにGはエレベータに乗ったり配管を伝ってくるので階が離れていても関係ありません。

油や焼き物の煙が上に来るので臭いが洗濯物に染みつくこともあります。

内見に行くべきなのはこのことも関係しています。

写真掲載当時は飲食店ではない店舗が入っていたとしても、いざ内見に行ってみると飲食店になっていたりするからです。

徒歩○分は実際に歩いてみないとわからない

物件は実際に不動産会社の社員が歩いて徒歩分数を計っているのではなく、80mを1分として計算しているにすぎません。

坂道や踏切、信号の多さで全く変わるので実際に歩いてみないとわからないのです。

内見ついでに歩いてみましょう。

また、同じ理由で「魔の3駅利用可」物件があります。

この言葉だけにつられて契約してしまい、実際に歩いてみるとどの駅からも25分歩くという物件があるので要注意です。

フリーレントのからくりを知ろう

一定期間家賃が無料になるシステムがフリーレントです。

「良いことしかないじゃない!」と思うかもしれませんが「タダより怖いものはない」です。

まず、一定期間無料ないし敷金礼金0にしないと入居者を呼び込めないような物件であることは間違いありません。

代表的なデメリットを記載します。

・無料期間終了後の家賃が相場より格段に高い
・フリーレント終了後以降も継続の契約だった場合違約金が発生する
・敷金が無い代わりに退去時のクリーニング、修繕費用が全額負担
これらによって、結局はフリーレント期間分を超える出費をしたり、予定外の請求が来るなど何かしらのお金を払うことになります。

また、滅多にありませんが悪質な場合・長く住めないような何かしらの欠陥、悪環境があってそもそも違約金目的ということも考えられます。

とはいえ、単純に家主の節税対策でフリーレント期間を広告宣伝費として計上したいだけなら、お得ということもあります。

条件をよく確認してから契約しましょう。

ペット可物件は初期費用が高い

ペット可物件は通常の物件より敷金が1~3ヶ月分高いことが一般的です。

世の中にはペットが好きな人だけがいるわけではありません。

鳴き声が周辺トラブルを招くことがあり家主からすればリスクが高いのです。

また、臭いが染みついたり床や壁に傷が増えて次の借り手を探すまでの修繕期間が長くかかるなど、結果的に初期費用を多くもらっておかないと家主が損をすることになるため初期費用が高くなっています。

家賃が不自然に安い家は何かがある

そりゃ何かなければ相場より安い家賃で提供する意味がありませんから、何かあります。

物件情報に「告知事由あり」と書いてある場合には直前の入居者の死亡が関係していることが大半ですが、霊を信じる信じないは置いておくとしても、死亡者の次に誰かが1ヶ月でも住んでいれば告知事由無しとして掲載してもいいことになっているので、入居後に知って嫌な思いをすることがあります。

しかし、一度は誰かが亡くなったことのある物件なんて人口から考えてもたくさんあるので、安くするなりの何かが発生すると考えた方が無難です。

あるいは周辺の治安が異常に悪いとか、目の前が火葬場、ゴミ屋敷、隣人がヤバイ人だったりすると家賃を安くしてでも入居者を呼び込みたいという理由があったりします。

保証会社はほとんどが必須

親族が働いていて収入があり、年齢が高齢でない場合は連帯保証人になれるのですが、親族がみな高齢だと連帯保証人にはなれません。

その場合、保証会社を利用することになります。

あるいは、家主が家賃保証会社をつけることを条件にしている場合も多いので、その場合は会社も選べず家賃に含まれるような形で契約することになります。

礼金の相場を確認しよう

礼金は敷金とは違い「貸してくれてありがとう」のお金なので戻ってきません。

礼金ありの場合家賃の1~2ヶ月分となっています。

礼金を求めても入居希望者があとを絶たない物件に多いです。

礼金はほとんどいらない

礼金は住宅不足の時代のなごりで存在するので、人口に対して住宅が余っている現代では半数ほどが礼金不要となっています。

礼金ありの場合でも交渉によって無しにすることもできるので不動産会社に相談してみてもいいかもしれません。

ただし、仲介手数料で稼いでいる不動産会社の場合は礼金からそのお金をいただいていたりするので、簡単には交渉成立とはいかないと考えておきましょう。

家賃交渉は成功しないと思う

礼金の交渉と同じで、その家賃で住める人を探しているわけですから、よほど借り手のつかない物件以外は家賃交渉は成立しません。

とにかく住環境が悪くて誰も住みそうにない、あるいは翌年の取り壊しが決まっている、定期借家で早いこと借り手をみつけたい、という場合ならまだ交渉の余地はありますが、概ね諦めましょう。

その交渉をしている間にライバルに取られてしまいます。

初めての一人暮らし、注意点をしっかり守って!(まとめ)

初めての一人暮らしは何かと不安が残りますから、最大限できることは全てやって入居することをおすすめします。

そのためにもご紹介した25個の注意点はしっかり守って快適な新生活を始めましょう。